十五年前购买了一套房改房，十五年后让他们经历了三场官司。为什么“说好的”话都不算数了，住了十五年的家叫搬就得搬？诚信何在？市场交易的稳定性何在？三诉三判后，给谁带来了安慰，又给谁竖起了警示牌？

一间二手房过户转让的难题

秦方是桂林某科研企业的职工，自打从老家来到桂林工作以后合家老小一直租房居住，为了给家人提供一个稳定的生活环境，在桂林买房安家成了萦绕在他心头时刻不忘的愿望。2005年他从一位亲戚处获悉，在本公司主管科研机构工作的蔡美有一套房屋正准备出售，经过现场看房并与房主交谈，秦方觉得自己的愿望很快就要实现了。

蔡美这套房子在该科研机构家属区内，是由该单位向员工集资筹建的俗称“集资房”，虽然只是一间六十多平米的小居室，但房屋状况良好，且邻里多为该科研机构工作人员，居民素质较高，加上原房主蔡美本身就是该机构的科研工作者，更让秦方心里平添了几分敬意和安全感。经过商讨，秦方与蔡美签订了《房屋转让协议》，以55000元的价格买下该房，随后蔡美将房屋“两证”（房屋所有权证和土地使用权证）原件交给秦方，腾空了房屋。

顺利的买房过程让秦方感到欣喜，很快他就带着一家人迁入了新居。但居住一段时间后，秦方的心里却隐隐升起了一股不安，因为蔡美承诺的尽快办理房屋过户及房屋上市交易审批手续由于种种原因一直没有进展。

购房时蔡美告诉秦方自己离过一次婚，根据常识秦方也担心这套房子的产权不清楚，但蔡美拿出权属登记仅有自己一人姓名的房屋所有权证和土地使用权证反复保证，又在交房后把“两证”也同时交给了秦方，这才让秦方打消了疑虑。后来蔡美调离该科研机构，转至本地一所高校任职，对于延办过户、审批的原因，她给出的也是出国、出差、求学这一类听起来合理又体面的理由。

考虑到蔡美拥有令人敬重的身份，“两证”也交到了自己手上，加上亲属的居间作保，秦方不再紧紧追着蔡美，反而主动“替”蔡美跑起审批申报等事宜来。

但原集资筹建单位回应秦方，这套房属于“房改房”，根据政策需要蔡美亲自提出上市交易的审批申请，蔡美不主动申报，单位就不能审批，房改部门和房管登记部门也办理不了上市交易手续和权属登记变更。

秦方无可奈何，只能继续等待，这一等就是15年。

拆迁补偿揭开转让协议的真面目

2017年2月，该房屋所在家属区被列入政府危旧房改造项目，根据改造实施方案（初稿），拆迁后以还建住房和非还建住房两种方式对权利人进行补偿，对于接受还建住房方式的权利人，按原房屋产权面积1：1（未售公有住房）或1：1.3（房改住房）的比例分别给予回迁房；对于不接受还建住房的权利人，则按照同类地段商品房售价的75%，最低不少于6000元/平方米的价格予以补偿。根据第二种补偿方案，秦方所住的房屋预计拆迁补偿单价为7100元/平方米，总补偿金额预计接近50万元。

秦方接到通知前往进行权利登记，但负责登记的部门告知，由于他居住的这套房屋还未办理过户手续，所以秦方不能以自己的名义进行登记。这下秦方坐不住了，他不得不想方设法再次找到蔡美。

蔡美问清情况后却并不着急，只是叫秦方拍摄“两证”的照片给她，不明所以的秦方按照蔡美的要求将“两证”照片发给了蔡美，本以为蔡美就此会帮他解决这个拖延已久的麻烦，没想到等来的竟是一场由蔡美精心策划的“偷天换日”大戏。

2017年5月，蔡美突然向秦方单方面发出了《解除房屋转让协议通知》，紧接着用秦方提供的照片向桂林市国土资源局对“房屋权属证书”进行了挂失，2017年7月蔡美拿着补办的房屋权属证书来到秦方面前，告知秦方房子已经“回到”了自己手上，要求秦方归还房屋。

毫无心理准备的秦方被这突如其来的连串打击惊得魂都掉了一半，但多次质问蔡美，得到的都是冷冰冰的回复：“三天之内告知同不同意。”

秦方相信蔡美肯定是看上了拆迁补偿款，才弄出这场挂失补证的闹剧，联想到蔡美十几年来的“拖延症”，他忍无可忍向桂林市七星区人民法院提起诉讼，要求确认自己和蔡美签订的《房屋转让协议》有效，让蔡美立刻依约履行房屋过户的义务。

法庭上的蔡美准备充分，她不仅拿出了一张秦方从没见过的《财产分割协议书》，说明与房屋共有人江利离婚时已将该房分割给江利，还搬出了在售房过程中从没露过面的前夫江利，让江利证明当年转卖房屋时不知情且不同意转卖该房。蔡美的目标很明确，就是要解除转让协议，拿回房子。

面对这对原夫妇的攻守联盟，秦方陷入了被动之中，他不得已道出了一个隐情，期盼着能力挽狂澜。

当年因为对蔡美给出的百般托词心生疑虑，秦方便四处打听，终于了解到蔡美与江利离婚时曾通过离婚协议的方式将房子分割给了江利，可江利没有接收房子，也不曾到登记机关办理登记变更，而是把房子折抵子女抚养费又还给了蔡美，因此房子始终登记在蔡美名下，江利也未参与房屋出售的过程。

秦方认为江利应当知道蔡美转卖房屋，他不过问也不干涉，就是默许蔡美将房屋转卖给自己，同时也是默认了房屋实质上属于蔡美一人所有的事实。

可是从法律上来看，要证明秦方的观点至少应该满足两个条件，第一应该有蔡美和江利就房屋分割后又对房屋的归属重新进行约定的协议，第二应该有江利的证词或书面授权证明其知晓且不反对这次房屋转让。

事实上庭审的质证结果与秦方所期待的完全相反，他只能提供自己的想法，却没能让证据和江利来为他说话。

另外，根据该房的交易政策，原集资筹建单位既作为上市交易审批方，同时也拥有优先购买权，在该单位出具审批结论且明确放弃优先购买之前，秦方和蔡美的协议也不能说即时生效。

2017年11月，秦方和蔡美围绕这套二手房的第一次法庭博弈，因秦方未能对自己的主张提供证据，江利对《房屋转让协议》不予追认，以秦方败诉告终。

经过桂林市中级人民法院二审裁决，进一步明确了这套房屋为蔡美与江利共有，《房屋转让协议》虽成立，但未向桂林市房改办办理上市交易审批手续，未取得产权共有人江利及原产权单位同意，该合同尚未生效，故维持一审驳回秦方诉请的判决。

集资房交易“无法可依”？

第一次诉讼经过二审终裁维持原判后，秦方正为如何进一步维权一筹莫展，蔡美竟然也提起了诉讼，这次是蔡美向秦方要房、要钱。

基于第一个案件的判决结果，蔡美以自己和共有权人江利的名义共同起诉秦方，要求解除《房屋转让协议》，让秦方支付该房屋15年的占用费及相关利息十二万三千多元。

接到蔡美的起诉状秦方简直不敢相信自己的眼睛，他怎么也想不到这样一位文质彬彬的知识分子居然是如此贪得无厌，他深感自己十几年的信任错付，也为此给家庭和亲人带来的烦恼深深自责。好在家人对秦方以无私地支持，他们一边宽慰秦方，一边鼓励秦方积极应诉。

秦方对这次起诉提出了多个抗辩意见，其中主要意见归纳为：一是认为《房屋转让协议》已经成立且没有约定解除合同的条件，《协议》履行过程中也没有发生法定解除的情形，不应当解除；二是蔡美签订《协议》时已经离婚，且涉案房屋登记在蔡美一人名下，即使江利作为共有权人，因其在《协议》签订及履行过程中未表示反对，亦可推定江利允许蔡美对自己的权利进行代表，构成表见代理，依据善意取得制度，在自己已经履行了《协议》约定的全部义务后即可认为《协议》生效，蔡美应继续履行该《协议》；三是房屋集资筹建单位已就该房上市交易出具书面复函，证明可以“一视同仁”地对该房屋的上市交易予以批准；四是签订协议及协议履行过程中秦方不存在过错，故不应当承担如占用费之类的任何责任。

针对这起围绕一套二手房已经进行到第二次诉讼的案件，桂林市七星区法院组成合议庭展开了详尽的审理。一方面是该房屋的转让行为涉及的法律条文及理论问题非常复杂，另一方面七星区法院也意识到这一案件当中可能潜藏着一个在社会上流传已久的关于集资房买卖是“地下交易”、无法可依的谣言。

由于集资房产权的特殊性，该类房屋交易时往往受到政策限制，这给许多交易行为的法律效力和合同性质的认定埋下了延续十几年乃至数十年的隐患。加之一直以来没有针对这类不动产的统一的法律适用规则，致使同类案件产生各种不同判决，给法官的裁量增加了难度，从而也给当事人的权利行使增添了阻碍。

不过这并不意味着这类案件是法律未能触及的范畴，更不能说法律对这类案件涉及的违约行为无法追责。

七星区法院在审理第二个案件的过程中就围绕《房屋转让协议》的效力和违约责任，进行了重点审查。

首先，根据前案中已确认的该《转让协议》为成立但未生效的合同，在满足生效要件之前对当事人不产生实质约束力，但当事人签订合同的行为仍属于负担行为，对合同成立后发生的债权义务仍负有履行责任，此即合同的形式约束力。这类债权义务包括为实现合同目的应履行的准备义务，如本案中蔡美应积极办理上市交易审批申请、获取共有权人同意，秦方应支付价款、协助蔡美办理过户登记等。且合同的形式约束力限制了当事人随意变更、解除、转移合同及其约定的权利义务的权利。

其次，《转让协议》的约束效果及能否继续履行，要结合处分行为的效力和合同履行的条件来看。共同共有人如以自己的名义处分共有物的，不是代理行为，不可能构成表见代理，因此不适用表见代理制度下的第三人善意取得。

《转让协议》由于生效要件尚未满足，相对人不得依此即时实现物权变动、转移的权利；同时，合同解除除法定解除、约定解除外，还有《合同法》110条规定的因法律上或者事实上不能履行而解除的情形，其中包括共有权人不予追认造成合同事实上不能履行而应予解除。因前案中共有权人江利已明确表示对该《协议》不予追认并经生效判决确认，《协议》事实上已经丧失继续履行的条件。

最后，关于《转让协议》衍生出的责任承担问题，应根据物权责任原则和谁违约谁担责的原则进行考量。所谓“占用费”本质上是基于无权占有产生的返还原物及其孳息的损害侵权责任，其前提是占有人对占有行为存在主观过错，从而对被占有物实施了无权占有，而不是基于《协议》效力直接产生的负担于相对人身上的责任，更不是相对人基于违约行为产生的违约责任。

秦方在《协议》签订及履行过程中不存在过错，《协议》未生效或不能生效的责任归于蔡美未履行促使合同生效的准备义务，秦方居住、使用该房屋是基于《协议》成立后产生的合同效力，依照《物权法》241条属于有权占有，不承担任何侵权损害赔偿责任。

2019年5月桂林市七星区人民法院依据《合同法》第8条、第110条等，对第二起案件作出判决：判令解除蔡美与秦方签订的《房屋转让协议》，秦方于三个月内返还房屋，驳回蔡美、江利其他诉讼请求。

经过两个官司，秦方对自己面临的问题认识逐渐清晰起来，也慢慢找到了维权的正确路径，他决定提起第三次诉讼。

两个月后，秦方向桂林市七星区人民法院提起了第三次诉讼，要求蔡美和江利共同退还房屋转让款，并承担自己的损失六十余万元。

三诉三判水中望月一场空

在第一个案件中，桂林市中院依据《合同法》合同成立要件的一般性规则和对25条、32条的适用，在维持了桂林市七星区法院判决的基础上，进一步确认了《协议》已依法成立的事实，为《协议》签订和履行中涉及的违约问题留下了追责空间。

在第二个案件中，七星区法院依照《合同法》第8条明确了《协议》对当事人存在形式约束力，认定了蔡美擅自解除《协议》，以及未按《协议》约定履行实现合同目的的准备义务，属于违约，并利用《合同法》第97条对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《买卖合同解释》）第3条进行了引出。

在审理第三个案件时，七星区法院直接援引《买卖合同解释》第3条第2款，确认了蔡美签订《协议》及履行准备义务时存在过错，应该承担违约责任。

《买卖合同解释》第3条第2款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

蔡美辩解道：对于未做房屋上市交易审批申请问题，她说曾经到单位申请过但没给办，这与单位的书面复函内容相矛盾，法院未予采纳；对于未办理房屋权属证书登记变更问题，她说因江利不同意出售房屋故不能办理，这虽与第一个案件认定的事实吻合，但不能免除其擅自处分与江利共有房屋造成《房屋转让协议》不能生效的过错责任。

最终，关于这份《房屋转让协议》从签订到死亡的责任归属和责任分配问题，七星区法院从三个方面给出了答案。

第一是责任内容如何。前文已经分析到，《协议》所存在的是违约问题，违约产生的原因是蔡美签订《协议》时的不诚信，以及履行《协议》时的不积极，最终造成《协议》因无法继续履行而被解除的结果，使善意履行一方蒙受损失，因此违约方应当在善意履行方所受损失范围内承担违约赔偿责任。

第二是责任主体是谁。根据前文分析已经确认，擅自处分共有物，又造成《协议》无法履行的首位过错人是蔡美，但蔡美是否是唯一的过错人呢？答案是肯定的。首先秦方是典型的善意履行方，在签订合同及履行合同时都尽到了应有的义务，不存在过错。其次，江利虽与蔡美系属共有人，但江利拥有对于蔡美擅自签订的《协议》不予追认的权利，不能因其行使这一权利就推定他与蔡美存有损害秦方的共谋。再次，根据《民事诉讼法》第64条“谁主张谁举证”原则，秦方应对江利、蔡美存在共谋，或江利存在过错承担举证责任，但秦方始终未能完成这一责任。

第三是责任范围如何界定。依第二起案件的生效判决，法院认定蔡美存在违约，秦方依此可要求蔡美承担违约责任。秦方认为蔡美应该承担的违约责任包括返还价款，赔偿利息，以及可期待利益，可期待利益中又包括涉案房屋装修费、房屋升值溢价、重新购房的交易税、搬家费等等。

依据《合同法》97条规定，合同解除后可以要求当事人赔偿损失，但一般认为该损失为直接损失，而不是《合同法》第七章规定的违约责任，可期待利益的法律依据来自《合同法》113条，属于违约责任内容。但主办法官认为，如将损害赔偿范围仅限于无过错当事人的直接损失，而排除可得利益损失，其结果是对违约行为的惩戒力度明显不足，对当事人违约的主观意愿压制显著不够，这与合同法设立可得利益损失条款的初衷不符，因此在本案中应支持可得利益损失。

但可得利益的范围不能随意界定，仍应严格采用《合同法》113条描述的标准划定。法官认为除涉案房屋15年间发生的升值是已经实现且可以经由法定程序核定的，其它尚未发生的拆迁补偿款、新房购置税、搬家费等均超出了法律划定的范畴，最终认定经第三方评估机构对涉案房屋作出的市场估价减去原购房款成本，所得即为房屋升值部分，作为秦方应获得的期待利益。

2019年10月，七星区人民法院作出第三次判决：蔡美返还秦方购房款五万五千元，赔偿秦方可期待利益损失三十九万余元。2020年6月，桂林市中级人民法院作出维持原判终审判决。

终审判决后秦方已向法院申请强制执行，假如蔡美没有其他可供执行的财产，那么这套让她争夺了三年的房子仍然可能被列为强制执行物遭到拍卖，届时蔡美将面临竹篮打水一场空的结局。

法律讲一个诚实信用的道理

诚实信用，民法领域的“帝王条款”，这是维系市场经济正常运转的支点，也是文明社会的主流精神之一，它以契约关系为载体，以诚实信用为表现，小到借款还钱，大到婚姻忠诚义务，我国各类法律当中多处明确展示或暗含着诚实信用原则的阐述，处处以这“帝王条款”约束着人们的一举一动。

如签订任何协议、合同之前，法律就已设置好了合同成立、变更、生效、解除的各种条件，一旦签字画押，当事人便已经负担起了为促使合同目的实现而应履行的各种义务，当事人不能指望利用故意拖延履行、部分履行、瑕疵履行等手段减轻自己的责任，更不能企图耍小聪明来攫取约定范围之外的利益。

现实中常见夫妻双方经过商议后将房屋出卖，但仅由一人出面签订买卖合同的情况，后因房屋价格上涨，未出面或未签字一方便假称自己不知情、不同意，主张合同无效，实际上却是夫妻共谋的毁约。针对这种情形，《婚姻法》第17条第2款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，表明基于夫妻关系产生的共有物，夫妻一方的处分行为不一定会被认为当然无效。同时《物权法》102条表示，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。

这实际上警示了各类共有人，企图利用单方处分行为的效力不确性随意签订合同，侵害他人利益，不仅不能使自己如愿，而且各共有人还可能承担连带责任。

法律的公正性决定了它会使用系统性的方法，来实现损益平衡，以维系现实中的公平和正义。